理解房地产“三道红线” - 知乎

　　作者：地产坚哥

　　2020年8月20日，央行和住建部会同相关部门，在前期广泛征求意见的基础上，经过近两年的酝酿，出台了重点房地产资金监管和融资管理规则（简称“房企融资新规” ）。

　　1 三条红线

　　房企融资新规主要内容：房企剔除预收款后的资产负债率不得高于70%，净负债率不得高于100%，现金短债比不小于1。业内将其称为“三条红线”。

　　三条红线的具体公式如下：

　　1、剔除预收款后的资产负债率大于70%：

　　（总负债-预收款）/（总资产-预收款）

　　2、净负债率大于100%：

　　（有息负债-现金）/ 合并权益

　　3、现金短债比小于1：

　　货币资金/短期及到期有息债务

　　2 不达标的后果

　　根据触线情况，房企被分为“红、橙、黄、绿”四档，并对满足不同标准的房企有息债务增长做出限制：三道红线全部触碰，有息负债不得增加；触碰二道红线，有息负债规模年增速不得超过5%；触碰一道红线，有息负债规模年增速不超过10%；全部达标，有息负债规模年增速不超过15%。

　　地产是资金密集型行业，高负债行业，地产负债率都很高，都需要靠不断地输血，才能支撑起公司的良心发展。三条红线不达标，除了直接融资受限以外，更重要地是市场对你的信心及预期不足，导致房企融资困难，资金“供血”不足。这是非常危险的。

　　3 案例

　　为了搞清楚三条红线的意义，我们自己可以找地产上市公司的财报进行计算，但由于计算口径的不同，发现真的计算起来，发现还是挺复杂的一件事。

　　为了让大家理解起来简单，我以家庭负债的案例来做个介绍，不一定正确，这只是我自己的一种理解。

　　条件：假设某家庭买了2套住房，一套一线城市的住房为500万，房贷为200万，房贷每月12000元，另一套二线城市的住房为200万，房贷为60万，房贷每月3600元，手里有资产60万，车子一辆，估价5万，车子无负债。

　　1）、家庭资产负债率

　　总负债：200+60=260万；

　　总资产：500+200+60+5=765万；

　　负债率：260/765=34% < 70%;

　　指标意义：评估负债的比例是否合理，如果比例大，总量大，则去除起来比较难。

　　2）、家庭净负债率

　　家庭净资产：765（总资产）-260（总负债）=505万；

　　净负债：有息负债-现金=200（房贷1）+60（房贷2）-60（现金）=200万；

　　净负债率：200/505=39.6% < 100%;

　　指标意义：净负债与净资产的比例，反映了你自己的资金能抗住多大的风险。

　　3）、现金短债比

　　短债指一年期内的债务，案例中房贷为长期债务，但我们考虑1年期的月供：（1.2+0.36）*12=18.72万元；

　　短债比：60/18.72=3.2 >1。

　　指标意义：应对短期债务风险的能力。

　　总结：

　　gj通过三道红线来管控地产，抓住了地产的要害—金融。三道红线是一个超强的紧箍咒，逼着地产去杠杆，转变经营模式。

　　地产的后半段，将向低利润的制造业靠齐。我们从业者需转变思路，把根扎进土里，归零开始。